Impuesto de remate: cuánto es, quién lo paga y cuándo

El impuesto de remate es un gravamen del 5 % sobre el valor del remate que debe pagar el rematante, además del saldo del precio. Lo establece la Ley 11 de 1987 y el Código General del Proceso exige acreditar su pago dentro de los cinco días siguientes a la audiencia.

Qué es y de dónde viene

Se trata de un impuesto nacional que grava las ventas en pública subasta ordenadas por la justicia. Su fuente es la Ley 11 de 1987, y el proceso civil lo incorpora como un requisito para aprobar el remate. No es una comisión del juzgado ni un gasto opcional.

El artículo 453 del Código General del Proceso dispone que el rematante debe consignar el saldo y presentar el recibo del impuesto. Sin esos comprobantes, el juez no aprueba la venta.

Cómo calcular el impuesto de remate

La regla es simple: se aplica el 5 % al valor por el que se adjudicó el bien. No se calcula sobre el avalúo, sino sobre tu oferta ganadora. Por eso, cuanto más ofrezcas, más impuesto pagas.

Ejemplo con cifras

Supón un inmueble con avalúo de 200 millones de pesos. La base de la subasta es el 70 %, es decir, 140 millones. Para participar consignaste el 40 % del avalúo, que son 80 millones. Si ganas con 150 millones, el cálculo es el siguiente:

• Saldo del precio: 150 millones menos 80 millones, es decir, 70 millones.
• Impuesto de remate: el 5 % de 150 millones, que son 7,5 millones.
• Total que pagas después de la audiencia: 77,5 millones.

Estos números son un ejemplo para que entiendas la mecánica. Verifica siempre las cifras con el despacho, porque el juzgado confirma el valor y la forma de pago.

Plazo para pagar el impuesto de remate

El plazo es de cinco días siguientes a la diligencia, según el artículo 453. Es el mismo término del saldo del precio. Si el juzgado no lo recuerda, tú debes cumplirlo, porque el plazo corre desde la audiencia.

Cuenta los días con cuidado. Puedes apoyarte en la calculadora de días hábiles, aunque debes confirmar con el juzgado cómo cuenta él el término. Un día de retraso puede costar caro.

Dónde y cómo se paga

El pago se hace en la cuenta y con el formulario que indique la Rama Judicial, usualmente a través del Banco Agrario. Los juzgados suelen informar los datos al terminar la audiencia. Si no te los dan, pídelos por escrito. Después, entrega al juzgado el recibo original o una copia legible.

Qué pasa si no pagas a tiempo

Si no consignas el saldo ni pagas el impuesto en el término, el juez improbará el remate. Además, el rematante pierde parte de la suma que depositó para hacer postura, en los términos del artículo 453. Luego el juzgado ordena repetir la subasta, como prevé el artículo 457 sobre la repetición del remate.

Por eso conviene tener el dinero listo desde el día de la audiencia. Muchos compradores fracasan porque contaban con un crédito que no se desembolsó a tiempo.

Preguntas comunes sobre quién paga

El rematante paga el impuesto, no el deudor ni el acreedor. Esto incluye al ejecutante que remata por cuenta de su crédito, aunque su situación frente al saldo cambie. Si el comprador actúa por un tercero, el pago debe quedar claro desde el principio.

Diferencia con los gastos de registro

No confundas el impuesto de remate con los costos del registro. El primero se paga al juzgado para que apruebe la venta. Los segundos se pagan después, en la oficina de registro de instrumentos públicos. En total, conviene presupuestar ambos desde el inicio.

Errores frecuentes al pagar el impuesto

El primer error es consignar en la cuenta equivocada. Si el pago no llega a la cuenta de la Rama Judicial, el juzgado no lo reconoce y pierdes días valiosos. Por eso pide por escrito los datos de pago y conserva el comprobante original.

El segundo error es calcular el 5 % sobre el avalúo en lugar de hacerlo sobre el precio del remate. Además, algunos compradores olvidan que el impuesto se suma al saldo y llegan al juzgado con la cifra incompleta. En ese caso, el juez no aprueba el remate hasta que se complete el pago, y el término sigue corriendo.

Cómo incluirlo en tu presupuesto

1. Calcula la base del 70 % y el 40 % del avalúo.
2. Estima tu oferta máxima.
3. Suma el 5 % de esa oferta como impuesto.
4. Añade registro, reparaciones y posibles deudas del bien.

Con esa lista tienes el costo real de la compra. De hecho, el impuesto de remate es uno de los gastos que más sorprenden a quienes participan por primera vez.

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Preguntas frecuentes

¿El impuesto de remate es del 5 % del avalúo?

No. Se calcula sobre el valor por el que se remata el bien, es decir, sobre tu oferta ganadora, no sobre el avalúo.

¿Puedo pagar el impuesto después de los cinco días?

No. El plazo es de cinco días siguientes a la diligencia. Si no pagas, el juez puede improbar el remate y repetir la subasta.

¿Quién paga el impuesto de remate?

Lo paga el rematante, es decir, el comprador que ganó la subasta. El deudor y el acreedor no responden por ese valor.

Esta información es general y no reemplaza la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto.